Zunächst wird die Grundsteuer nach den alten Vorgaben ermittelt. Im Anschluss wird die neue Grundsteuer berechnet:
Ermittlung des Einheitswerts (1.1.1964) | |
Jahresrohmiete Wohnung (134 qm × 4,10 DM × 12) | 6.592 DM |
Jahresrohmiete Garage (Festwert 25 DM × 12) | 300 DM |
Gesamtjahresrohmiete | 6.892 DM |
Grundstückswert (Gesamtjahresrohmiete 6.892 DM × Vervielfältiger 11,8) Vervielfältiger gemäß Anlage 7 zum BewG, Gemeindegrößenklasse 4, Bauausführung A | 81.325 DM |
Einheitswert (gerundet auf volle 100 DM nach unten) | 81.300 DM |
Einheitswert in EUR lt. Einheitswertbescheid | 41.568 EUR |
Ermittlung des Grundsteuermessbetrags | |
Einheitswert | 41.568,00 EUR |
davon 38.346,89 EUR × Steuermesszahl 2,6 ‰ | 99,70 EUR |
davon 3.221,11 EUR × Steuermesszahl 3,5 ‰ | 11,27 EUR |
Summe Steuermessbetrag | 110,97 EUR |
Ermittlung Grundsteuer | |
Messbetrag 110,97 EUR × Hebesatz (665 %) | 737,95 EUR |
8.2 Grundsteuer (neu)
linke Spalte (1): Zahlen nach derzeitigem Rechtsstand
rechte Spalte (2): Zahlen nach den Maßgaben des Regierungsentwurfs
Ermittlung des Grundsteuerwerts | ||
| EUR/qm (1) | EUR/qm (2) |
gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für NRW (Anlage 39 zum BewG, Teil I) | 6,03 EUR | 6,88 EUR |
Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 3 (0 %) Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 2 (- 10 %) (Anlage 39 zum BewG, Teil II) | 0,00 EUR |
–0,69 EUR |
monatliche Nettokaltmiete | 6,03 EUR | 6,19 EUR |
jährlicher Rohertrag EFH (6,03/6,19 EUR × 134 qm × 12) | 9.696 EUR | 9.954 EUR |
jährlicher Rohertrag Garage (35 EUR × 12) | 420 EUR | 420 EUR |
Summe jährlicher Rohertrag | 10.116 EUR | 10.374 EUR |
Bewirtschaftungskosten (10.116/10.374 EUR × 18 %) Restnutzungsdauer 72 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren lt. Anlage 38 zum BewG | – 1.820 EUR | – 1.867 EUR |
jährlicher Reinertrag | 8.296 EUR | 8.507 EUR |
Vervielfältiger = 33,24 (Anlage 37 BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %, keine Zinssatzanpassung, da der Bodenrichtwert 500 EUR nicht übersteigt) |
|
|
Barwert des Reinertrags (8.296/8.507 EUR × 33,24) | 275.759 EUR | 282.773 EUR |
Bodenwert (506 qm × 190 EUR × 1,00); Umrechnungskoeffizient 1,00 | 96.140 EUR | 96.140 EUR |
Abgezinster Bodenwert (96.140 EUR × 0,1690) Abzinsungsfaktor nach Anlage 41 zum BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 % | 16.247 EUR | 16.247 EUR |
Grundsteuerwert (abgezinster Bodenwert + Barwert des Reinertrags) | 292.006 EUR | 299.020 EUR |
Mindestwert (§ 251 BewG): Bodenwert 96.140 EUR × 75 % = 72.105 EUR; kein Ansatz, da niedriger als Grundsteuerwert |
|
|
Grundsteuerwert (Abrundung auf volle 100 EUR) | 292.000 EUR | 299.000 EUR |
Ermittlung des Grundsteuermessbetrags | ||
Grundsteuerwert 292.000 EUR × Steuermesszahl 0,34 ‰ Grundsteuerwert 299.000 EUR × Steuermesszahl 0,31 ‰ | 99,28 EUR |
92,69 EUR |
Ermittlung Grundsteuer | ||
Messbetrag 99,28/92,69 EUR × Hebesatz (665 %) | 660,21 EUR | 616,39 EUR |
Fazit | Der Vergleich (alt: 737,95 EUR; neu: 660,21 bzw. 616,39 EUR) zeigt, dass sich wegen der herabgesetzten Steuermesszahlen nicht zwingend eine höhere Grundsteuer ergibt. |