8. Musterfall (Einfamilienhaus)

Folgende Parameter sollen gelten: • Einfamilienhaus mit Garage in Werne, NRW, Stichtag der Bewertung: 1.1.2022 • Grundstück: 506 qm • Bodenrichtwert: 190 EUR/qm • Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung: 134 qm • Baujahr: 2014 • Jahresrohmiete Wohnfläche - Wertverhältnisse 1.1.1964: 4,10 DM/qm pro Monat • Jahresrohmiete Garage - Wertverhältnisse 1.1.1964: 25 DM pro Monat • Grundsteuerhebesatz der Stadt Werne: 665 %

Zunächst wird die Grundsteuer nach den alten Vorgaben ermittelt. Im Anschluss wird die neue Grundsteuer berechnet:

 

Ermittlung des Einheitswerts (1.1.1964)

Jahresrohmiete Wohnung (134 qm × 4,10 DM × 12)

6.592 DM

Jahresrohmiete Garage (Festwert 25 DM × 12)

300 DM

Gesamtjahresrohmiete

6.892 DM

Grundstückswert (Gesamtjahresrohmiete 6.892 DM × Vervielfältiger 11,8) Vervielfältiger gemäß Anlage 7 zum BewG, Gemeindegrößenklasse 4, Bauausführung A

81.325 DM

Einheitswert (gerundet auf volle 100 DM nach unten)

81.300 DM

Einheitswert in EUR lt. Einheitswertbescheid

41.568 EUR

 

Ermittlung des Grundsteuermessbetrags

Einheitswert

41.568,00 EUR

davon 38.346,89 EUR × Steuermesszahl 2,6 ‰

99,70 EUR

davon 3.221,11 EUR × Steuermesszahl 3,5 ‰

11,27 EUR

Summe Steuermessbetrag

110,97 EUR

Ermittlung Grundsteuer

Messbetrag 110,97 EUR × Hebesatz (665 %)

737,95 EUR

8.2 Grundsteuer (neu)
linke Spalte (1): Zahlen nach derzeitigem Rechtsstand

rechte Spalte (2): Zahlen nach den Maßgaben des Regierungsentwurfs 

 

Ermittlung des Grundsteuerwerts

 

EUR/qm (1)

EUR/qm (2)

gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für NRW (Anlage 39 zum BewG, Teil I)

6,03 EUR

6,88 EUR

Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 3 (0 %)

Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 2 (- 10 %) (Anlage 39 zum BewG, Teil II)

0,00 EUR

 

–0,69 EUR

monatliche Nettokaltmiete

6,03 EUR

6,19 EUR

jährlicher Rohertrag EFH (6,03/6,19 EUR × 134 qm × 12)

9.696 EUR

9.954 EUR

jährlicher Rohertrag Garage (35 EUR × 12)

420 EUR

420 EUR

Summe jährlicher Rohertrag

10.116 EUR

10.374 EUR

Bewirtschaftungskosten (10.116/10.374 EUR × 18 %) Restnutzungsdauer 72 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren lt. Anlage 38 zum BewG

– 1.820 EUR

– 1.867 EUR

jährlicher Reinertrag

8.296 EUR

8.507 EUR

Vervielfältiger = 33,24 (Anlage 37 BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %, keine Zinssatzanpassung, da der Bodenrichtwert 500 EUR nicht übersteigt)

 

 

Barwert des Reinertrags (8.296/8.507 EUR × 33,24)

275.759 EUR

282.773 EUR

Bodenwert (506 qm × 190 EUR × 1,00); Umrechnungskoeffizient 1,00

96.140 EUR

96.140 EUR

Abgezinster Bodenwert (96.140 EUR × 0,1690) Abzinsungsfaktor nach Anlage 41 zum BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %

16.247 EUR

16.247 EUR

Grundsteuerwert (abgezinster Bodenwert + Barwert des Reinertrags)

292.006 EUR

299.020 EUR

Mindestwert (§ 251 BewG): Bodenwert 96.140 EUR × 75 % = 72.105 EUR; kein Ansatz, da niedriger als Grundsteuerwert

 

 

Grundsteuerwert (Abrundung auf volle 100 EUR)

292.000 EUR

299.000 EUR

Ermittlung des Grundsteuermessbetrags

Grundsteuerwert 292.000 EUR × Steuermesszahl 0,34 ‰ Grundsteuerwert 299.000 EUR × Steuermesszahl 0,31 ‰

99,28 EUR

 

92,69 EUR

Ermittlung Grundsteuer

Messbetrag 99,28/92,69 EUR × Hebesatz (665 %)

660,21 EUR

616,39 EUR

Fazit | Der Vergleich (alt: 737,95 EUR; neu: 660,21 bzw. 616,39 EUR) zeigt, dass sich wegen der herabgesetzten Steuermesszahlen nicht zwingend eine höhere Grundsteuer ergibt.